결론부터 말하면, 토지거래허가구역에서 세입자가 살고 있는 주택을 산다고 해서 무조건 계약 직후 바로 입주해야 하는 것은 아닙니다. 일정 요건을 충족한 무주택 실수요자는 기존 임차인의 계약기간뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년까지 실거주 시작을 미룰 수 있게 됩니다. 또 당초 2026년 말까지였던 실거주 유예 신청기한도 2027년 12월 31일까지 연장됩니다.
확인 기준일: 2026년 9월 29일
국토교통부가 2026년 9월 17일 발표한 부동산거래신고법 시행령 개정 내용을 기준으로 정리했습니다. 개별 주택의 임대차 상태, 허가 신청일, 무주택 여부 등에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 해당 시·군·구 토지거래허가 담당부서에 확인하는 것이 좋습니다.
30초 요약
- 시행 예정일: 2026년 10월 1일
- 실거주 유예 신청기한: 2027년 12월 31일까지 연장
- 대상: 일정 요건을 충족한 임대 중 주택과 무주택 실수요자
- 매수자 요건: 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태 유지
- 기존 제도: 현재 임대차계약의 남은 기간까지만 입주 유예
- 변경: 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가 유예 가능
- 입주 후: 2년 실거주 의무 유지
- 세입자가 있다는 이유만으로 모든 매매가 자동 허용되는 것은 아닙니다.
- 새 세입자를 들여 갭투자하는 방식까지 허용되는 제도는 아닙니다.
목차
10월 1일부터 무엇이 달라질까
가장 큰 변화는 실거주 유예를 신청할 수 있는 기간이 1년 연장되고, 기존 세입자의 갱신계약까지 유예 대상으로 인정된다는 점입니다.
토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 주택을 매수하면 원칙적으로 허가받은 목적에 따라 직접 거주해야 합니다. 이 때문에 세입자가 살고 있는 주택은 매수자가 바로 입주하기 어려워 거래에 제약이 있었습니다.
정부는 2026년 5월부터 일정 조건을 충족한 임대 중 주택에 대해 기존 세입자의 임대차계약이 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있도록 특례를 운영했습니다.
이번 개정으로 그 범위가 더 넓어집니다.
| 구분 | 기존 | 2026년 10월 1일부터 |
|---|---|---|
| 신청기한 | 2026년 12월 31일 | 2027년 12월 31일 |
| 실거주 유예 범위 | 기존 임대차 잔여기간 | 잔여기간 + 갱신계약 1회 |
| 갱신에 따른 추가 유예 | 원칙적으로 불가 | 최대 2년 가능 |
| 매수자 무주택 요건 | 유지 | 유지 |
| 입주 후 거주의무 | 2년 | 2년 유지 |
누가 실거주 유예를 받을 수 있을까
핵심은 ‘세입자가 있는 집’이라는 조건만 충족한다고 모두 유예되는 것은 아니라는 점입니다.
국토교통부 발표에 따르면 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 합니다.
따라서 기존에 다른 주택을 보유한 사람이 투자 목적으로 세입자가 있는 주택을 추가로 사면서 실거주를 미루는 용도로 이 제도를 이용하는 것은 취지와 맞지 않습니다.
기본적으로 확인해야 할 조건
- 토지거래허가구역 안에 있는 주택인지
- 해당 주택이 실거주 유예 대상에 해당하는 임대 중 주택인지
- 매수자가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인지
- 정해진 신청기간 안에 토지거래허가를 신청하는지
- 세입자 퇴거 이후 직접 입주할 계획이 있는지
- 입주 후 2년 실거주 의무를 이행할 수 있는지
결국 이 제도는 현재 세입자가 있는 집을 실수요자가 사려 할 때 세입자를 즉시 내보내지 않고 계약 종료까지 기다릴 수 있도록 하는 장치에 가깝습니다.
세입자가 계약을 갱신해도 기다릴 수 있을까
이번 변경의 핵심입니다. 앞으로는 기존 세입자가 임대차계약을 갱신하더라도 1회에 한해 최대 2년까지 실거주 유예를 추가로 받을 수 있습니다.
기존 제도에서는 매수 당시 남아 있는 임대차계약 기간까지만 실거주를 미룰 수 있었습니다.
예를 들어 주택을 매수했을 때 세입자의 계약기간이 8개월 남아 있다면 기존에는 원칙적으로 8개월 후 입주해야 했습니다.
하지만 개정 이후에는 해당 임차인이 계약을 갱신할 경우 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가 유예를 인정받을 수 있게 됩니다.
이는 매수자의 실거주 의무는 유지하면서도 기존 임차인이 갑자기 집을 비워야 하는 문제를 줄이기 위한 제도입니다.
실제 사례로 보면 어떻게 달라질까
사례 1. 세입자 계약이 6개월 남은 아파트
무주택자인 A씨가 토지거래허가구역 안의 아파트를 매수하려고 하는데 기존 세입자의 계약기간이 6개월 남아 있다고 가정해보겠습니다.
실거주 유예 요건을 충족한다면 A씨는 매수 직후 세입자를 내보내지 않고 기존 계약 종료일까지 기다린 뒤 입주할 수 있습니다.
사례 2. 세입자가 계약을 2년 갱신하는 경우
이번 개정 이후라면 기존 임차인이 계약을 갱신하는 경우 1회에 한해 최대 2년까지 추가로 입주 시점을 미룰 수 있습니다.
다만 임차계약이 끝난 뒤에는 매수자가 실제로 입주해야 하고 이후 2년간 실거주 의무를 이행해야 합니다.
사례 3. 집을 가진 사람이 세입자 있는 집을 추가 매수
기존 주택을 보유한 상태에서 세입자가 있는 토지거래허가구역 주택을 투자 목적으로 추가 매수하는 경우라면 이번 실거주 유예 특례의 무주택 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
따라서 단순히 ‘세입자 있는 집도 거래 가능해졌다’는 설명만 보고 계약해서는 안 됩니다.
그럼 토지거래허가구역에서도 갭투자가 가능해진 걸까
그렇게 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
국토교통부는 이번 조치에서도 토지거래허가제의 실거주 원칙과 무주택 실수요자 요건을 유지한다고 밝혔습니다.
즉 기존에 거주 중인 세입자의 주거 안정과 실수요자의 매수 기회를 함께 보완하기 위해 입주 시기를 늦춰주는 것이 핵심입니다.
주택을 산 뒤 새 임차인을 구해 임대하거나 투자 목적으로 계속 임대하기 위한 일반적인 갭투자 허용 제도로 보기는 어렵습니다.
| 상황 | 제도 취지상 판단 |
|---|---|
| 기존 세입자가 있는 주택 매수 | 요건 충족 시 유예 가능 |
| 기존 세입자의 계약 갱신 | 1회·최대 2년 추가 인정 |
| 세입자 퇴거 후 직접 입주 | 필요 |
| 입주 후 2년 거주 | 필요 |
| 투자 목적으로 새 임차인 모집 | 실거주 유예 제도 취지와 다름 |
등록임대주택은 별도 기준이 있을까
일부 조정대상지역 매입임대아파트는 일반 주택과 신청시점 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
정부는 의무 임대기간이 남아 있거나 재건축·재개발 과정에서 조합원 지위 양도가 제한되는 등 사유로 세제 혜택 적용 시점이 늦춰지는 경우, 실거주 유예 신청 가능 기간도 함께 조정하기로 했습니다.
예를 들어 의무임대 종료일이나 재건축·재개발 이전고시일 등으로 세제 적용 시점이 이동하는 경우에는 해당 시점부터 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있도록 하는 방식입니다.
이 부분은 일반 아파트 매매보다 조건이 복잡하기 때문에 등록임대주택이나 재건축·재개발 주택이라면 계약 전에 관할 지자체와 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
세입자 있는 집 계약 전 확인할 체크리스트
- □ 해당 아파트가 토지거래허가구역인지 확인
- □ 해당 주택이 토지거래허가 대상 면적에 해당하는지 확인
- □ 기존 임대차계약 시작일·종료일 확인
- □ 임차인의 계약갱신 여부 확인
- □ 내가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인지 확인
- □ 2027년 12월 31일까지 허가 신청이 가능한지 확인
- □ 세입자 퇴거 후 실제 입주할 수 있는지 확인
- □ 입주 후 2년 거주가 가능한지 확인
- □ 계약서에 토지거래허가 불허 시 처리 조건 확인
- □ 관할 시·군·구 토지거래허가 담당부서에 사전 문의
특히 토지거래허가 대상 주택 매매는 일반적인 아파트 계약과 달리 허가 여부가 계약 효력에 직접 영향을 줄 수 있으므로 계약금 지급 전 허가 조건을 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
1. 토지거래허가구역에서 집을 사면 무조건 바로 들어가 살아야 하나요?
원칙적으로 실거주 목적이 필요하지만, 기존 세입자가 거주 중인 주택은 일정 조건을 충족하면 실거주 시작 시점을 유예할 수 있습니다.
2. 실거주 유예는 언제까지 신청할 수 있나요?
정부 발표 기준으로 신청기한이 2027년 12월 31일까지 연장됩니다.
3. 제도는 언제부터 바뀌나요?
국토교통부가 발표한 시행 예정일은 2026년 10월 1일입니다.
4. 세입자가 계약을 갱신하면 바로 내보내야 하나요?
개정 이후에는 기존 임차인의 갱신계약도 1회에 한해 인정하며 최대 2년까지 실거주 유예를 받을 수 있습니다.
5. 세입자가 몇 번이고 갱신하면 계속 기다릴 수 있나요?
아닙니다. 정부 발표에서 추가 유예 대상으로 인정한 갱신계약은 1회이며 최대 2년입니다.
6. 집이 한 채 있어도 신청할 수 있나요?
이번 특례의 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 제한됩니다.
7. 세입자가 나가면 다시 임대해도 되나요?
실거주 유예 특례를 적용받았다면 임차 종료 후에는 매수자가 직접 입주해 실거주 의무를 이행해야 합니다.
8. 입주한 뒤 얼마나 살아야 하나요?
정부 발표 기준으로 입주 후 2년 동안 실거주해야 하는 의무는 그대로 유지됩니다.
9. 세입자가 있는 모든 토지거래허가구역 주택에 자동 적용되나요?
아닙니다. 주택의 임대 상태, 허가 신청 시점, 매수자의 무주택 여부 등 요건을 충족해야 하므로 개별 확인이 필요합니다.
10. 계약부터 먼저 하고 나중에 허가를 확인해도 될까요?
토지거래허가구역에서는 허가 여부가 중요한 조건이므로 계약 전에 관할 지자체에서 허가 대상 여부와 실거주 유예 적용 가능성을 확인하는 것이 안전합니다.
팩트체크
| 많이 헷갈리는 내용 | 확인 결과 |
|---|---|
| 세입자 있는 토허제 주택은 아예 살 수 없다 | 아님. 요건 충족 시 실거주 유예 가능 |
| 2026년 말까지만 신청할 수 있다 | 변경. 2027년 12월 31일까지 연장 |
| 기존 임대차가 끝나면 무조건 바로 입주해야 한다 | 변경. 갱신계약 1회·최대 2년 추가 유예 가능 |
| 다주택자도 유예를 이용할 수 있다 | 원칙적으로 해당하지 않음. 무주택 요건 유지 |
| 실거주 의무가 없어졌다 | 아님. 입주 후 2년 거주의무 유지 |
정리하면
2026년 10월 1일부터 토지거래허가구역 안에서 세입자가 있는 집을 사는 무주택 실수요자의 실거주 유예 제도가 한층 완화됩니다.
신청기한은 2027년 12월 31일까지로 연장되고, 기존 임대차계약의 남은 기간뿐 아니라 갱신계약 1회·최대 2년까지 추가로 입주를 미룰 수 있게 됩니다.
하지만 실거주 원칙 자체가 없어진 것은 아닙니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고, 세입자가 퇴거하면 실제로 입주해 2년 동안 거주해야 합니다.
따라서 세입자가 있는 토지거래허가구역 주택을 알아보고 있다면 ① 현재 임대차기간 확인 → ② 갱신 여부 확인 → ③ 무주택 요건 확인 → ④ 관할 지자체 유예 가능 여부 확인 → ⑤ 실입주 가능 시점 확인 순서로 살펴보는 것이 좋습니다.
공식 자료
- 국토교통부, 「토지거래허가구역 내 실거주 유예, ’27년 12월 31일까지 연장·확대」, 2026년 9월 17일
- 국토교통부, 「세입자 있는 주택 전체로 토지거래허가구역 실거주 유예 확대」, 2026년 5월 12일
- 대한민국 정책브리핑, 토지거래허가구역 실거주 유예 관련 정책 안내
댓글 쓰기