2026년 10월 1일부터 토지거래허가구역 안에서 세입자가 살고 있는 집을 사고팔 때 실거주 유예 조건이 조금 더 현실적으로 바뀝니다. 일정 요건을 충족한 무주택 매수자는 기존 임대차계약의 남은 기간뿐 아니라 임차인의 갱신계약 1회, 최대 2년까지 입주 시점을 미룰 수 있습니다. 또 실거주 유예 신청기한도 2027년 12월 31일까지 연장됩니다.
다만 이번 제도가 토지거래허가구역의 실거주 원칙을 없앤 것은 아닙니다. 세입자가 나간 뒤에는 매수자가 실제로 입주해야 하고 2년 동안 실거주해야 합니다. 또 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 합니다.
확인 기준일: 2026년 9월 29일
국토교통부의 2026년 9월 17일 발표와 5월 실거주 유예 확대 조치를 기준으로 정리했습니다. 실제 매매에서는 주택별 임대차 종료일, 갱신 여부, 허가 신청일, 매수자의 주택 보유 이력에 따라 적용 가능 여부가 달라질 수 있으므로 계약 전 관할 시·군·구에 확인하는 것이 좋습니다.
30초 요약
- 시행 예정일: 2026년 10월 1일
- 실거주 유예 신청기한: 2027년 12월 31일까지
- 기존: 현재 임대차계약의 잔여기간까지만 유예
- 변경: 갱신계약 1회·최대 2년까지 추가 유예 가능
- 매수자 요건: 2026년 5월 12일부터 계속 무주택
- 세입자 퇴거 후: 매수자가 실제 입주해야 함
- 입주 후: 2년 실거주 의무 유지
- 세입자가 있다는 이유만으로 모든 매매가 자동 허가되는 것은 아닙니다.
- 새 세입자를 받아 계속 임대하는 갭투자 허용 제도는 아닙니다.
목차
10월부터 무엇이 달라질까
가장 큰 변화는 실거주 유예의 ‘기간’이 넓어진다는 점입니다.
지난 5월 조치에서는 세입자가 있는 주택을 무주택 실수요자가 매수할 경우 현재 임대차계약이 끝날 때까지만 입주를 미룰 수 있었습니다.
하지만 10월 1일부터는 기존 임차인이 계약을 갱신하더라도 1회에 한해 최대 2년까지 추가로 실거주 유예를 받을 수 있게 됩니다.
| 구분 | 기존 | 10월 1일부터 |
|---|---|---|
| 유예 신청기한 | 2026년 12월 31일 | 2027년 12월 31일 |
| 기존 임대차 잔여기간 | 인정 | 인정 |
| 임차인 갱신계약 | 원칙적으로 미포함 | 1회·최대 2년 인정 |
| 매수자 무주택 요건 | 필요 | 그대로 유지 |
| 입주 후 실거주 | 2년 | 2년 유지 |
국토교통부는 이번 조치가 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택의 거래 과정에서 생기는 현실적인 어려움을 보완하기 위한 것이라고 설명했습니다.
매수자는 어떤 조건을 충족해야 할까
매수자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘무주택 요건’입니다.
이번 실거주 유예 특례를 적용받으려면 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 합니다.
예를 들어 5월 12일 당시 집을 한 채 갖고 있다가 6월에 처분해 무주택자가 됐다면, 단순히 현재 무주택이라는 이유만으로 이 특례를 적용받을 수 있다고 보기 어렵습니다.
매수자가 확인할 것
- 2026년 5월 12일 당시 무주택이었는지
- 그 이후 현재까지 계속 무주택인지
- 매수하려는 주택이 실제로 임대 중인지
- 현재 임대차계약 종료일이 언제인지
- 임차인이 계약갱신을 할 가능성이 있는지
- 세입자 퇴거 뒤 직접 입주할 수 있는지
- 입주 후 2년 거주가 가능한지
즉 이번 제도는 투자자보다 실제로 들어가 살 계획이 있는 무주택 실수요자를 위한 제도에 가깝습니다.
세입자가 계약을 갱신하면 어떻게 될까
이번 개정의 가장 큰 변화입니다. 임차인이 계약을 한 번 갱신하더라도 실거주 유예를 이어갈 수 있습니다.
기존에는 매수 당시 남아 있는 임대차계약 기간까지만 기다릴 수 있었지만, 10월 이후에는 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가로 입주를 늦출 수 있습니다.
예를 들어 매수 시점에 임차인의 계약이 8개월 남아 있고, 이후 임차인이 2년 갱신계약을 한다면 요건을 충족할 경우 기존 8개월에 더해 갱신기간까지 실거주 유예를 받을 수 있습니다.
다만 이것이 임대차계약을 계속 반복 갱신해도 입주를 계속 미룰 수 있다는 뜻은 아닙니다. 인정되는 갱신은 1회로 제한됩니다.
매도자 입장에서는 무엇이 달라질까
세입자가 있다는 이유만으로 매수자 찾기가 어려웠던 주택은 거래 가능성이 조금 넓어질 수 있습니다.
토지거래허가구역에서 실거주 의무가 강하게 적용되면 세입자가 남아 있는 주택은 즉시 입주할 수 없다는 이유로 실수요자와의 거래가 어려웠습니다.
실거주 유예가 확대되면 매수자가 임차인의 계약 종료까지 기다릴 수 있고, 10월 이후에는 일정 조건 아래 갱신계약까지 인정되므로 매도자가 세입자를 즉시 내보내야 하는 부담도 줄어들 수 있습니다.
다만 매도자 입장에서도 다음을 명확히 알려야 합니다.
- 현재 임대차계약 시작일과 종료일
- 임차인의 보증금과 월세 조건
- 계약갱신청구권 사용 여부
- 임차인의 갱신 의사
- 전세권 설정 여부
- 보증금 반환 책임과 시점
특히 매수자가 실거주 유예를 전제로 계약하는 경우 임대차 상태를 잘못 전달하면 잔금과 입주 시점에 분쟁이 생길 수 있습니다.
계약서에는 무엇을 꼭 넣어야 할까
토지거래허가구역 매매는 일반 아파트 계약보다 ‘허가 불발 시 처리’와 ‘세입자 퇴거 시점’을 계약서에 구체적으로 정해두는 것이 중요합니다.
특약에서 확인할 내용
- 토지거래허가가 불허될 경우 계약 처리 방식
- 기존 임대차계약 종료일
- 임차인의 계약갱신 여부
- 보증금 반환 주체와 반환 시점
- 실제 인도 예정일
- 매수자의 실거주 시작 예정일
- 유예 특례를 적용받지 못할 경우 처리 방식
예를 들어 ‘세입자가 몇 월 몇 일까지 퇴거할 예정이다’라는 말만 듣고 계약하기보다 임대차계약서와 갱신 여부를 실제로 확인하는 것이 좋습니다.
또 토지거래허가가 필요한 계약은 허가 전후의 법적 효과가 일반 매매와 다를 수 있으므로 계약금·중도금 지급 구조도 공인중개사나 법률 전문가와 확인하는 편이 안전합니다.
그럼 갭투자도 가능해진 걸까
아닙니다. 이번 제도는 갭투자를 허용하는 방향의 완화가 아닙니다.
국토교통부는 5월 조치부터 현재 임대 중인 주택에만 유예를 적용하고 갭투자 불허 원칙을 유지한다고 밝혔습니다.
즉 기존 세입자가 있는 상태에서 무주택 실수요자가 집을 사고, 세입자의 계약이 끝날 때까지 입주를 기다리는 것은 허용될 수 있지만, 주택을 산 뒤 새 세입자를 구해 계속 임대하는 방식은 실거주 유예 제도의 취지와 다릅니다.
| 상황 | 실거주 유예 취지와의 관계 |
|---|---|
| 기존 세입자가 있는 집 매수 | 요건 충족 시 가능 |
| 기존 세입자 계약갱신 1회 | 최대 2년 추가 유예 가능 |
| 세입자 퇴거 후 매수자 입주 | 필수 |
| 입주 후 2년 실거주 | 필수 |
| 새 세입자를 받아 계속 임대 | 제도 취지와 다름 |
실제 사례로 보면 어떻게 적용될까
사례 1. 세입자 계약이 10개월 남은 경우
무주택자인 A씨가 토지거래허가구역 안의 세입자 거주 아파트를 매수한다고 가정해보겠습니다.
현재 임대차계약이 10개월 남아 있고 실거주 유예 요건을 충족한다면 A씨는 바로 입주하지 않고 기존 계약 종료일까지 기다릴 수 있습니다.
사례 2. 세입자가 계약을 2년 갱신한 경우
10월 1일 이후에는 임차인이 계약을 갱신하는 경우에도 1회에 한해 최대 2년까지 추가 유예를 받을 수 있습니다.
다만 갱신된 계약이 끝나면 A씨가 직접 입주해야 하고, 이후 2년간 실거주해야 합니다.
사례 3. 5월 당시 1주택자였다가 지금 무주택이 된 경우
이번 특례는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이 대상입니다. 따라서 5월 당시 주택을 보유했다가 나중에 처분한 경우에는 유예 적용 대상인지 별도 확인이 필요합니다.
매도자와 매수자가 함께 확인할 표
| 확인사항 | 매도자 | 매수자 |
|---|---|---|
| 현재 임대차계약서 | 제공 | 확인 |
| 임대차 종료일 | 고지 | 입주계획과 비교 |
| 갱신 여부 | 확인·고지 | 유예기간 계산 |
| 보증금 반환 | 책임관계 확인 | 잔금계획 반영 |
| 토지거래허가 | 협조 | 허가 요건 확인 |
| 무주택 요건 | - | 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 확인 |
| 실거주 | - | 입주 후 2년 |
세입자 있는 집 매매 전 체크리스트
- □ 해당 주택이 토지거래허가 대상인지 확인
- □ 현재 실제 임대 중인 주택인지 확인
- □ 임대차계약서 원본 또는 사본 확인
- □ 계약 종료일 확인
- □ 계약갱신청구권 사용 여부 확인
- □ 임차인의 갱신 의사 확인
- □ 보증금 반환 시점과 자금계획 확인
- □ 매수자가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인지 확인
- □ 2027년 12월 31일까지 허가 신청 가능한지 확인
- □ 임차 종료 후 실제 입주 가능한지 확인
- □ 입주 후 2년 거주 가능한지 확인
- □ 토지거래허가 불허 시 특약 확인
- □ 관할 시·군·구 담당부서에 유예 적용 가능 여부 확인
자주 묻는 질문
1. 10월부터 세입자 있는 토지거래허가구역 집을 자유롭게 살 수 있나요?
아닙니다. 실거주 유예 범위가 넓어지는 것이지 토지거래허가와 실거주 요건이 사라지는 것은 아닙니다.
2. 세입자가 있는 집을 사면 바로 입주하지 않아도 되나요?
요건을 충족하면 기존 임대차계약 종료일까지 입주를 유예할 수 있습니다.
3. 세입자가 계약을 갱신하면 어떻게 되나요?
2026년 10월 1일부터는 갱신계약 1회에 한해 최대 2년까지 실거주 유예를 추가로 받을 수 있습니다.
4. 갱신을 두 번 하면 두 번 다 유예받을 수 있나요?
아닙니다. 정부 발표상 인정되는 갱신계약은 1회입니다.
5. 지금 집이 한 채 있는 사람도 적용받을 수 있나요?
이번 특례는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 매수자를 대상으로 합니다.
6. 매수 후 새 세입자를 받아도 되나요?
이번 제도는 기존 세입자의 계약기간을 보호하면서 실수요자의 입주를 미뤄주는 제도입니다. 새 임차인을 받아 계속 임대하는 방식은 제도의 실거주 취지와 다릅니다.
7. 세입자가 나가면 바로 들어가야 하나요?
실거주 유예 특례를 적용받았다면 임차 종료 후 매수자가 직접 입주해야 합니다.
8. 입주 후 몇 년 살아야 하나요?
2년 실거주 의무가 유지됩니다.
9. 신청은 언제까지 가능한가요?
실거주 유예 신청기한은 2027년 12월 31일까지로 연장됩니다.
10. 계약 전에 가장 먼저 확인할 것은 무엇인가요?
매수자의 무주택 요건과 임대차계약 종료일, 갱신 여부, 관할 지자체의 토지거래허가 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
팩트체크
| 많이 헷갈리는 내용 | 확인 결과 |
|---|---|
| 10월부터 세입자 있는 집은 모두 거래 가능 | 아님. 허가·무주택·실거주 요건 충족 필요 |
| 세입자 계약이 갱신되면 유예 불가 | 변경. 1회·최대 2년까지 인정 |
| 실거주 유예 신청은 2026년까지만 | 변경. 2027년 12월 31일까지 연장 |
| 매수 후 다시 임대해도 된다 | 아님. 임차 종료 후 직접 입주 필요 |
| 실거주 의무가 사라졌다 | 아님. 입주 후 2년 유지 |
정리하면
2026년 10월 1일부터 세입자가 있는 토지거래허가구역 주택 매매는 기존보다 조금 더 유연해집니다.
무주택 실수요자는 기존 세입자의 임대차 잔여기간뿐 아니라 갱신계약 1회·최대 2년까지 입주를 미룰 수 있고, 실거주 유예 신청기한도 2027년 12월 31일까지 연장됩니다.
하지만 실거주 원칙 자체는 그대로입니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고, 세입자가 퇴거한 뒤 직접 입주해 2년간 거주해야 합니다.
따라서 실제 매매에서는 ① 임대차 종료일 확인 → ② 갱신 여부 확인 → ③ 매수자의 무주택 요건 확인 → ④ 토지거래허가 가능 여부 확인 → ⑤ 보증금·잔금·입주 시점 특약 정리 순서로 진행하는 것이 중요합니다.
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